Розпаювання земель колективних сільськогосподарських підприємств (КСП) проводилось в Україні після прийняття Указу Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» від 03.12.99 р. № 1529/99. Порядок паювання земель був визначений Указом Президента України «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 08.08.95 р. № 720/95, в п. 1 якого визначалось, що паювання земель передбачає визначення розміру земельної частки (паю) у колективній власності на землю кожного члена колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства без виділення земельних ділянок в натурі (на місцевості). Право на земельну ділянку (пай) підтверджується сертифікатом на право на земельну частку (пай) єдиного в Україні зразка (форма сертифіката затверджена постановою КМУ від 12.10.95 р. № 801), в якому вказується розмір паю в умовних кадастрових гектарах та його вартість. Видача та реєстрація сертифікатів проводилась відповідними районними державними адміністраціями.
Крім того, відповідно до ст. 2 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 05.06.2003 р. № 899-IV документами, що посвідчують право на земельну частку (пай), також є:
– свідоцтво про право на спадщину;
– посвідчені у встановленому законом порядку договори купівлі-продажу, дарування, міни, до яких додається сертифікат на право на земельну частку (пай);
– рішення суду про визнання права на земельну частку (пай);
– в передбачених законом випадках – трудова книжка члена колективного або іншого сільськогосподарського підприємства чи нотаріально засвідчена виписка з неї.
Таким чином, земельний пай – це тільки право на виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) із земель, які належали КСП. Сертифікат на право на земельну ділянку (пай) не встановлює право власності фізичної особи на земельну ділянку, а є правовстановлюючим документом, який надає його власнику право вимоги на відведення земельного паю в натурі (на місцевості) (ст. 17 Земельного кодексу України).
На даний час велика кількість осіб, які мали сертифікати на право на земельну ділянку (пай), провели необхідні процедури і відповідно до ЗКУ отримали державні акти на право власності на земельну ділянку (до 01.01.2013 р.) або провели державну реєстрацію прав на нерухоме майно (після 01.01.2013 р.), тобто мають відомості про фізичну площу, конкретне місцезнаходження належної їм земельної ділянки та її грошову оцінку.
Виходячи з цього, у разі, якщо сільськогосподарське підприємство бере в оренду земельну ділянку або земельну частку (пай), воно укладає з орендодавцем різні договори.
Так, якщо орендар бере в оренду земельну ділянку, то предметом договору оренди є конкретна земельна ділянка, тобто частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ч. 1 ст. 79 ЗКУ).
У разі оренди земельної частки (паю), предметом договору оренди є право на земельну частку (пай), що знаходиться у колективній власності. До того ж ця частка (пай) не виділена в натурі (на місцевості), а право на таку земельну частку засвідчується сертифікатом.
У зв'язку з цим договір оренди земельної частки (паю) повинен складатися відповідно до Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Держкомзему від 17.01.2000 р. № 5, а договір оренди земельної ділянки – відповідно до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220.
Слід зазначити, що до 01.01.2013 р. відповідно до Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (далі – Закон № 161) як договір оренди земельної ділянки, так і договір оренди земельної частки (паю) набирали чинності лише після їх державної реєстрації. З 01.01.2013 р. діє новий порядок реєстрації прав на нерухоме майно, на сьогодні встановлений Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV та постановою КМУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25.12.2015 р. № 1127. У зв'язку з цим державній реєстрації підлягають лише речові права на використання земельної ділянки, які надаються договором оренди земельної ділянки. При цьому сам договір реєструвати не потрібно.
Що стосується договорів оренди земельної ділянки (паю), то відповідь на це надала Державна реєстраційна служба України у листі від 15.01.2013 р. № 10-06-15-13, в якому наголошується, що оскільки, на відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначений в умовних кадастрових гектарах, а місцезнаходження та межі такої земельної частки (паю) не визначені, то земельна частка (пай) не є земельною ділянкою та не належить до об'єктів нерухомого майна, речові права щодо яких підлягають державній реєстрації в порядку, визначеному нормами Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Водночас, п. 2 Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою КМУ від 24.01.2000 р. № 119, містить норму, відповідно до якої договори оренди земельної частки (паю) підлягають реєстрації у виконавчому комітеті сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю). Для реєстрації договору оренди орендодавець подає особисто або надсилає поштою до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування:
- договір оренди у двох примірниках;
– сертифікат на право на земельну частку (пай).
Виконавчий комітет сільської, селищної, міської ради перевіряє у дводенний термін подані документи, реєструє або готує обґрунтований висновок про відмову в реєстрації.
Слід також зазначити, що у тому випадку, коли орендодавець передав орендарю в оренду земельну частку (пай), а після цього отримав державний акт на земельну ділянку (з 01.01.2013 р. оформив право власності на земельну ділянку в Державному реєстрі прав на нерухоме майно), він повинен переукласти договір оренди землі на тих самих умовах, що й раніше укладений договір оренди земельної ділянки (паю). Умови нового договору можуть бути змінені лише за згодою сторін (абз. 2 розд. ІХ Закону 161).