По договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок (ч. 1 ст. 759 ГКУ).
Передача имущества в аренду нерезиденту и возврат указанного объекта нерезидентом к НДС-последствиям не приводят, т. к. передача имущества нерезиденту на территории Украины не является объектом обложения НДС (пп. 14.1.191 и 196.1.2 НКУ). Налоговые разницы, регламентированные разд. III НКУ, в данном случает также не возникают.
Арендодатель не списывает с баланса предприятия переданный в операционную аренду объект, а продолжает учитывать его в составе активов.
В бухгалтерском учете согласно п. 17 П(С)БУ 14 доход от аренды отражается по Кт 713 "Доход от операционной аренды активов", а если предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности предприятия, доход в виде арендной платы следует отражать по Кт 703 "Доход от реализации работ и услуг".
Арендодатель продолжает начислять амортизацию переданного в аренду офиса (как объекта основных- средств). Если деятельность предприятия по предоставлению арендных услуг является основной, суммы начисленной амортизации относятся в себестоимость данных услуг: Дт 23 "Производство" - Кт 13 "Износ (амортизация) необоротных активов" с последующим списанием на счет 903 "Себестоимость реализованных работ и услуг".
Если объект недвижимости используется только для сдачи в аренду, он учитывается как инвестиционная недвижимость по справедливой стоимости и амортизация при этом не начисляется (п. 16 и 22 П(С)БУ 32).
Если деятельность предприятия по предоставлению арендных услуг является основной, на счете 23 собираются также расходы, формирующие себестоимость арендной услуги: зарплата коменданта, отчисления в соцстрах, амортизация здания, услуги сторонних организаций.
Если предоставление офиса в аренду не является основным видом деятельности предприятия, все затраты, связанные с этой услугой, включаются в состав прочих операционных расходов (дебет счета 949 "Прочие расходы операционной деятельности").
Расчеты с нерезидентами в иностранной валюте осуществляются в соответствии с требованиями П(С)БУ 21. Согласно п. 5 П(С)БУ 21, если первым событием является начисление, расчеты при их признании отражаются в валюте отчетности путем пересчета по курсу НБУ на дату начисления операции. Дебиторская задолженность, возникающая в случае указанной операции, для целей бухгалтерского учета считается монетарной и на каждую дату баланса, а также на дату осуществления хозяйственной операции по ней определяются курсовые разницы (п. 8 П(С)БУ 21. Курсовые разницы относятся на счет 714 "Доход от операционной курсовой разницы" (в случае положительной курсовой разницы) либо на счет 945 "Потери от операционной курсовой разницы" (в случае отрицательной разницы). Если первым событием является получение оплаты, согласно абз. 2 п. 6 П(С)БУ 21 сумма аванса пересчитывается в валюту отчетности с применением валютного курса на дату получения аванса. Возникшая кредиторская задолженность является немонетарной, курсовые разницы по ней рассчитывать не нужно.
В учете по налогу на прибыль арендодателя для высокодоходных предприятий, если предоставление имущества в аренду является контролируемой операцией согласно ст. 39 НКУ, следует увеличить бухгалтерский финрезультат на сумму превышения обычных цен над суммой арендной платы, указанной в договоре с нерезидентом (п. 140.5.1 НКУ). В остальных случаях налоговые разницы не возникают.
В НДС учете аренда в целях налогообложения причисляется к поставке услуг согласно п. 14.1.185 НКУ. Если место поставки услуг расположено на таможенной территории Украины, данная операция является объектом обложения НДС (п. "б" 185.1 НКУ). Место поставки услуг определяется в соответствии с пп. 186.2 - 186.4 НКУ. То есть, если недвижимое имущество (офисное здание) находится на территории Украины, согласно п. 186.2.2 НКУ операция является облагаемой.
Таким образом, на дату первого события у предприятия арендодателя возникают налоговые обязательства по НДС по ставке 20 %. База обложения НДС по арендной плате определяется в общем порядке (п. 188.1 НКУ) исходя из договорной стоимости, но не ниже обычных цен. Для операций в иностранной валюте для исчисления базы налогообложения следует ориентироваться на курс НБУ, установленный на дату возникновения налоговых обязательств. Предприятие должно составить налоговую накладную и зарегистрировать ее в ЕРНН. В верхней левой части данной налоговой накладной в графе "Не підлягає наданню отримувачу (покупцю) з причини" проставляется отметка "Х" и код причины "02" (составлена на поставку неплательщику НДС). В графе "Отримувач (покупець)" следует указать "Неплатник", а в строку "Індивідуальний податковий номер отримувача (покупця)" вписать условный ИНН "100000000000" (п. 12 Порядка № 1307).
Суммы НДС в составе расходов, формирующих себестоимость услуг аренды, арендодатель включает в налоговый кредит на основании зарегистрированных налоговых накладных.
Арендатор может компенсировать арендодателю стоимость коммунальных услуг по договоренности (электроэнергии, газа, воды и проч.) отдельным платежом. В бухгалтерском учете затраты на оплату данных услуг арендодатель относит в состав прочих операционных расходов (Дт 949). Полученная от арендатора сумма возмещения указанных затрат отражается по Кт 719 "Прочие доходы от операционной деятельности".
В учете по налогу на прибыль налоговые разницы не возникают.
В учете НДС компенсация арендатором стоимости коммунальных услуг, сопутствующих аренде, согласно п. 14.1.185 НКУ соответствует определению поставки и подпадает под обложение НДС, если место поставки услуг расположено на таможенной территории Украины (п. "б" 185.1 НКУ). Налоговые органы в своих разъяснениях настаивают на начислении НДС по указанным операциям (письмо ГФСУ от 09.09.2014 г. № 3120/6/99-99-19-02-02-15 и разъяснение из раздела 101.04 модуля БАЗА НАЛОГОВЫХ ЗНАНИЙ). Суммы НДС, уплаченные в составе стоимости коммунальных услуг, арендодатель включает в налоговый кредит на основании зарегистрированных налоговых накладных.