В части 1 ст. 93 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 г. № 2768 (далее – ЗКУ) установлено право пользования земельными участками любой формы собственности. Стоимость аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности регулируется НКУ. Так, в соответствии с пп. 14.1.136 НКУ арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности – это обязательный платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Арендодателями земельных участков указанных форм собственности в пределах населенных пунктов выступают соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов – соответствующие органы исполнительной власти (ст. 93, 116 и п. 12 раздела Х «Переходные положения» ЗКУ).
В соответствии с п. 288.1 НКУ основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого земельного участка. Договор аренды земли согласно ст. 13 Закона № 161 – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.
Плательщиком арендной платы является арендатор (п. 288.2 НКУ). Размер и условия внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды между арендодателем (владельцем) и арендатором (п. 288.4), но существуют определенные ограничения как по размеру, так и условиям внесения такой платы.
В п. 288.5 НКУ повторно оговорено, что размер арендной платы устанавливается в договоре. Типовой договор аренды земли утвержден постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220. В соответствии с п. 13 данного типового договора размер арендной платы пересматривается в случае: изменения условий ведения хозяйства, предусмотренных договором; изменения размеров земельного налога, повышения цен и тарифов, изменения коэффициентов индексации, определенных законодательством; ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждено документами; в других случаях, предусмотренных законом.
Согласно ст. 23 Закона № 161, арендная плата за земельные участки, которые находятся в собственности физических и юридических лиц, пересматривается по соглашению сторон. Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине.
Согласно ст. 30 Закона № 161 изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке.
Таким образом, по нашему мнению, арендатор не может требовать уменьшения арендной платы в случае отсутствия спроса на эту землю.